各乡镇人民政府，各有关单位：

《奇台县农村宅基地使用权流转暂行办法（试行）》已经县人民政府研究通过，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

奇台县人民政府办公室

2023年9月22日     

奇台县农村宅基地使用权流转暂行办法（试行）

第一章 总则

第一条 为进一步完善宅基地权能，激活宅基地使用权价值，提升农村宅基地管理水平，实现土地节约集约利用，保护宅基地使用权流转各方的合法权益。根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》等有关法律法规，《中共中央办公厅 国务院办公厅关于印发<深化农村宅基地制度改革试点方案>的通知》（厅字〔2020〕18号）和《奇台县农村宅基地制度改革试点工作实施方案》等文件精神，结合我县实际，制定本办法。

第二条 宅基地使用权是指集体经济组织成员依法享有在符合规划的集体土地上建造住宅及其附属设施的权利。

第三条 农村宅基地使用权流转应严守“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条底线。在尊重农民意愿、保障农民权益的前提下，允许农村宅基地及地上附着物使用权按照自愿、有偿的原则，以转让、出租、入股、赠与、继承、互换、联营、抵押等方式在本村集体经济组织内或县域内跨乡镇跨村流转，流转后不得再申请新的宅基地。

第四条 受让人、受赠人、置换人应为本县域内符合宅基地申请条件的资格权人。

第五条 农村宅基地使用权流转要充分保障农户宅基地用益物权。不得以非法买卖宅基地为出发点，不得以退出宅基地使用权作为农民进城落户的条件，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，禁止利用农村宅基地搞商品房开发，禁止为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放不动产权证书。

第六条 农村宅基地使用权流转应当在产权清晰无争议、四至清楚、符合土地利用规划和城乡建设规划等相关规划，并保证农民住有所居且持有合法不动产权证书的前提下，盘活空闲农房及宅基地，增加农民财产性收入。

第七条 农村宅基地使用权流转应坚持农村集体经济组织和农民主体地位，充分发挥村民自治作用，按照“集体主体、市场主导、政府监管”原则，激活农房和宅基地使用权的资产价值。

第二章 农民住房及宅基地使用权出租

第八条 允许农村宅基地使用权人作为出租人通过产权交易中心将宅基地连同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用，由承租人向出租人支付出租金，出租人向本村集体经济组织按照租金总额的5-10%缴纳管理费，具体由村集体经济组织决策制定。

第九条 有下列情形的农民住房及宅基地不得出租：

（一）属于违法建筑的；

（二）权属有争议的；

（三）不符合安全标准的；

（四）法律、法规规定不得出租的其他情形。

第十条 农民住房及宅基地出租实行审批登记备案制度。签订、变更、终止出租合同的，到本村集体经济组织审批登记备案。

第十一条 出租人与承租人应当通过产权交易中心签订出租合同。出租合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括：当事人姓名或者名称及住所，住房及宅基地的坐落、面积、结构、附属设施，出租用途，出租期限，租金及交付方式，转租约定，变更和解除合同的条件以及当事人约定的其他条款。

第十二条 出租期限不得超过二十年。

第十三条 承租人享有租用土地的使用权、收益权，无权行使转让或抵押等处分权，经村集体经济组织和出租人同意，承租人可以将租用住房及宅基地转租，转租期限不得超过承租剩余年限。

第三章 农民住房及宅基地使用权入股、联营

第十四条 农村集体经济组织或农户可将闲置农房及宅基地一定年限的使用权作资，通过入股经营主体或以多户农户联营等方式，发展农村新产业新业态。入股、联营期满后，经营主体归还农户宅基地使用权。

第十五条 农房和宅基地使用权的作资金额，由双方自愿协商约定，签订入股或联营合同。农村集体经济组织作为主体入股或联营的，需按照集体资产管理程序进行民主决策。

第十六条 宅基地使用权作价出资、入股经营的最高年限不得超过同类用途国有土地的法定最高出让年限。

第十七条 在入股、联营经营年限内，经营主体征得其他入股方或联营方同意后，对作价入股的农房及集体建设用地使用权享有出租、抵押的权利。

第十八条 入股、联营用于经营性项目开发的，应当将宅基地或结余的宅基地指标依法申请调整为集体经营性建设用地，本集体经济组织按照宅基地使用权协议折资总额5-10%收取管理费。

第十九条 以入股、联营方式使用宅基地的，由宅基地资格权人提出宅基地使用申请及相关材料;经营主体提供入股(联营)合同、建设设计方案等，经村集体经济组织审核同意后，按宅基地使用和建设规划的审批权限，报乡(镇)或县人民政府审批。不动产登记部门根据审批结果，办理不动产登记。

第四章 农民住房及宅基地使用权转让

第二十条 农村集体经济组织成员在实现住有所居前提下，可将空闲农房及宅基地使用权进行转让。

第二十一条 县域范围内跨乡跨村进行宅基地使用权转让、赠与和抵押物处置过程中，符合宅基地流转条件的受让人、受赠人和抵押物买受人，在签定宅基地使用权流转合同30日之内，向宅基地所在的村集体经济组织按不低于农村基准地价的20%一次性缴纳有偿使用费(收益金)，具体标准由村集体经济组织民主决策确定。在使用年限内再次转让的不再缴纳土地所有权收益，但应扣除已使用年限才可办理转移登记手续。本集体经济组织成员内部流转的宅基地，不用缴纳有偿使用费（收益金）。

第二十二条 宅基地使用权转让程序：

（一）申请：宅基地使用权人向本村集体经济组织提出书面转让申请，书面申请应包括转让用途、转让期限、转让方式、受让方资格等内容。

（二）审查：村集体经济组织对转让条件进行审查，对宅基使用权转让、赠与等方式转让的，要对有交易意向的受让人、受赠人和抵押物买受人进行条件资格审查。经三分之二的村集体经济组织成员（代表）讨论同意，公示7个工作日后，报乡（镇）人民政府批准。

（三）签订合同：转让双方通过产权交易中心签订宅基地使用权转让合同，并将转让合同向村集体经济组织及村委会备案。

（四）产权登记：转让双方可持申请书、审查表、转让合同、不动产权证等相关资料在签订转让合同之日起30日内到不动产登记处办理宅基地不动产登记证书。

第二十三条 非本村集体经济组织成员的资格权人依法取得的宅基地使用权，最高年限不得超过住宅类50年、商服类40年。在使用年限内可以转让、出租和抵押。

第二十四条 农村宅基地流转收益金收取实行公开、公示制度，纳入集体资产统一管理，要完善财务管理和民主监督制度，接受乡（镇）人民政府监督管理。

第五章 农民住房财产权抵押贷款

第二十五条 农民或经营主体等，合法取得的宅基地及房屋，已办理不动产权证的，可以进行抵押贷款。

第二十六条 农民住房财产权抵押，需经所在村集体经济组织同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。以共有农民住房抵押的，应当取得其他共有人书面同意。

第二十七条 在保障农民住有所居的前提下，抵押人到期未能履行债务的，金融机构可依法对抵押物进行处置，应由村集体经济组织优先购买。不动产登记部门依据处置结果办理不动产登记。

第六章 监督管理

第二十八条 在推进农村宅基地使用权放活过程中，各部门要根据自身工作建立风险评估机制，相关职能部门要积极回应群众的诉求，做好相关矛盾纠纷的妥善处置工作。

第二十九条 农村宅基地流转行为违反本办法进行交易的，所涉部门不得为其办理相关手续。

第三十条 相关工作人员在农村宅基地使用权放活试点过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用农村宅基地使用权收益的，由有权机关追究相关人员的纪律责任;涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

第七章 附则

第三十一条 本暂行办法由奇台县农业农村局负责解释。

第三十二条 本暂行办法自印发之日起试行，有效期至2024年12月31日。试行范围为县域内14个农牧乡镇，本县辖区内改制后的原国营农牧场涉及农村宅基地建房的参照本办法执行。

县委、县人民政府根据试行情况作出调整的，以新调整的为准。